Зайцева Алёна Михайловна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
РЕГИСТРАЦИЯ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ НЕУСТОЙКИ ИЗ ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ
(постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2018 г. № Ф05-16961/2018 по делу № А41-19772/2018)
(для Региональной научно-практической конференции «Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета», Иркутск, 7 декабря 2018 г.)
Месседж и смысл. Суть доклада заключается в постановке задачи по определению правовой природы зарегистрированного соглашения об уступке требования уплаты неустойки из договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, при условии, что соглашение совершается во исполнение нерегистрируемого договора, предусматривающего уступку требования.
Законодательство. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29 июля 2018 г.) участник долевого строительства объекта недвижимости имеет право получить объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором (ст. 6). Если же срок нарушен, участник долевого строительства имеет право требовать неустойку, установленную законом. Требование об уплате неустойки предъявляется к застройщику. Право требовать неустойку, принадлежащее участнику долевого строительства, и встречную обязанность застройщика неустойку неустойку, именуют неустоечным обязательством. Требование кредитора по обязательству может быть кредитором уступлено другому лицу (п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ устанавливает, что допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. В соответствии с п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, который установлен для регистрации этой сделки. Пункт 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ гласит, что договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 48 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. 3 августа 2018 г.) содержит порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Особенности государственной регистрации соглашения (договора), по которому производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, установлены п. 11 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.
Казус. Участник долевого строительства многоквартирного дома своевременно не получил объект долевого строительства, поэтому приобрел право требования по отношению к застройщику неустойку, установленную законом, за каждый день просрочки. Право требования неустойки участник долевого строительства уступил индивидуальному предпринимателю по договору цессии. Индивидуальный предприниматель обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимость с просьбой о государственной регистрации договора уступки требования неустойки из договора об участии в долевом строительстве недвижимости. Управление Росреестра отказало индивидуальному предпринимателю в государственной регистрации договора об уступке права требования (цессии). С точки зрения органа государственной регистрации прав на недвижимость заявление следует оставить без удовлетворения, так как индивидуальный предприниматель получил право на взыскание неустойки, но не получил права требовать объект долевого строительства, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию уступки права на взыскание неустойки. Пункт 17 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав приостанавливается, если сделка, подлежащая государственной регистрации, не содержит установленные законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. Под правами сторон сделки подразумеваются права в отношении объекта недвижимости. Поскольку сделка по уступке права требовать уплаты неустойки не содержит ограничений прав сторон сделки (цедента и цессионария) в отношении недвижимости, заявление о государственной регистрации сделки следует оставить без удовлетворения.
Решение. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 18 октября 2018 г. № Ф05-1696/2018 по делу № А41-19772/2018 отказал в удовлетворении кассационной жалобы Управления Росреестра на судебные акты арбитражных судов по данному делу. Тем самым была признана соответствующей закону позиция первой и апелляционной инстанций, согласно которой предписания, устанавливающие государственную регистрацию договора цессии требования, возникшего из договора об участии в долевом строительстве недвижимости, являются императивными. Не имеет значения, связана или не связана уступка прав требования непосредственно с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.
Объяснение. Представляется, что идеология Закона о регистрации недвижимости заключается в том, что сделки, которые не имеют отношение к прав на недвижимое имущество, государственной регистрации не подлежат. Государственной регистрации подлежит не любая уступка права требования по зарегистрированному договору, а уступка требования по недвижимому имуществу, возникшая из договора, зарегистрированного Управлением Росреестром. Такой договор может содержать как основное обязательство, заключающееся в требовании передать объект долевого строительства, так и обеспечительное акцессорное обязательство, заключающееся в требовании уплатить неустойку за просрочку исполнения основного обязательства. Регистрации подлежит уступка требования по основному обязательству, предмет которого право требовать объект долевого строительства.
Арбитражные суды руководствовались иной логикой. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве установлена для укрепления прав участников долевого строительства. В результате регистрации договора затруднительно к оспариванию субъективное право участника долевого строительства получить исполнение. Для того, чтобы застройщик не оспаривал прав кредитора и стремился произвести исполнение в срок, установленный договором, федеральный закон предусматривает неустойку. Право получить неустойку возможно к оспариванию застройщиком, что уменьшает ликвидность данного права. Для максимально возможной охраны интересов участника долевого строительства следует укрепить инвестиционную привлекательность права требовать уплаты неустойки. Задача решается, если признать, что сделка по уступке требования к застройщику по неустоечному обязательству подлежит государственной регистрации в соответствии с предписанием п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации. Привлекательность государственной регистрации заключается в том, что нет оснований сомневаться в действительности требования, уступка которого зарегистрирована.
Техника и проблема. Принципом регистрации является начало специальности, согласно которому все записи о правах по одному объекту недвижимости должны концентрироваться в отдельной книге, которая заводится на каждый объект [2, с. 60]. Поэтому запись о государственной регистрации уступки требования по неустоечному обязательству из договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости следует вносить в книгу, т. е. в дело по данному объекту. При этом регистрировать следует не договор, на основании которого происходит цессия (уступка требования), а цессию, оформляемую соглашением между сторонами договора, элементом которого является уступка требования. Сама цессия таким договором не является [1, с. 111-112]. Если цессия отлична от договора, во исполнение которого составляется акт передачи требования (цессиия), то возникает задача по определению юридической природы данного акта, именуемого в ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашением. Необходимо установить, влияет ли недействительность договора с условием уступки требования на судьбу зарегистрированного соглашения (акта) об уступке права требования? Не является ли данная уступка (цессия) абстрактной сделкой, отличающейся от своего основания – договора между цедентом и цессионарием с условием об уступке права требования неустойки за просрочку исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.
Вывод. Изучение судебного акта по спору между индивидуальным предпринимателем и органом государственной регистрации прав на недвижимость в единстве тезисами научной и учебной литературы позволяет поставить научную задачу определения правовой природы зарегистрированного соглашения об уступке права требования об уплате неустойки совершаемого во исполнение нерегистрируемого договора. Данная задача ставится в рамках научной проблемы (дискурса) по определению общего понятия распорядительной вспомогательной сделки, существования распорядительных сделок в российской правовой системе, определения природы цессии (уступки права требования), государственной регистрации прав на недвижимость. Задача укладывается в рамки наметившейся тенденции (волны, трэнда) по укреплению положения цессионария (нового кредитора) в отношениях с цедентом (бывшим кредитором) и должником (Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Использованная литература
1. Витрянский, В. В. Перемена лиц в обязательстве: новое в законодательстве и судебной практике / В. В. Витрянский // Гражданское право: современные проблемы науки, законолдательства, практики : Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Евгения Алексеевича Суханова. — М. : Статут, 2018. — С. 111-130.
2. Губарева, А. В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы : учебное пособие / А. В. Губарева, А. Н. Латыев. — М. : Проспект; Екатеринбург : Издательский дом «Уральская государственная юридическая академия», 2010. — 136 с.